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Bolsillo finanzas. Aquí las claves para conseguir tu hipoteca.

El mundo de las hipotecas parece una fortificación inaccesible. Aprende las claves para encontrar la puerta. Carcassone, diciembre 2023.

Ha sido un mes de diciembre intenso. El último mes del año con las compras navideñas, las reflexiones de año nuevo y los eventos familiares, siempre acarrean cierta intensidad. Pero si a eso le sumas una mudanza sempiterna y una posible compraventa de casa, tenemos todos los números para el gordo de la intensidad.

Aunque parezca mentira, lo he llevado muy bien. Seguro que la escapada en furgo de la que te hablé en mi último post, ha ayudado a rebajar tensiones. En este post, te cuento todas las claves de las que me he empapado estas últimas semanas para que, llegado el caso, seas un experto a la hora de solicitar tu hipoteca.

Cada (tic-tac) es un segundo de la vida que pasa, huye, y no se repite. Y hay en ella tanta intensidad, tanto interés, que el problema es sólo saberla vivir. Que cada quien lo resuelva como pueda.

Frida Kahlo

Anticípate al banco

Lo primero que vas a tener que hacer antes de empezar siquiera el estudio hipotecario, es hablar con el banco para ver si cuadran lo que ellos llaman, números gordos. Para no perder el tiempo, te anticipo lo que te van a preguntar y lo que necesitas poder responder para continuar el proceso.

Para poder optar a conseguir una hipoteca necesitarás tener ahorrado entre el 20 y el 30% del valor de compraventa. Este dinero debe estar disponible en una cuenta bancaria o ahorrado en un producto de fácil acceso. Por ejemplo, fondos que puedas vender con cierta premura.

Este porcentaje dependerá de tu edad y de tu comunidad autónoma. En el caso de las Islas Baleares donde yo resido, han aprobado ventajas para la compra de primera vivienda por parte de jóvenes (menores de 35 años). En siguientes apartados, ahondaré en dichas ventajas.

Gastos asociados

Antes de nada, voy a presentarte los gastos asociados a la firma de una hipoteca:

  1. El pago de la entrada. Esto no es un gasto como tal, pero sí un dinero del que deberás disponer. Es la parte que el banco no te financia. En el mejor de los casos, el banco te puede ofrecer una hipoteca de hasta el 90% del precio de compra. Siendo así, deberías aportar una entrada del 10%. Si las condiciones de antigüedad en tu trabajo o nómina no son tan boyantes, te ofrecerán el estándar del 80%, por lo que la entrada ascendería al 20%. Aquí deberemos hacer una búsqueda exhaustiva y comparar distintas entidades bancarias.
  2. Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Supone un porcentaje sobre el precio de compra. Va desde el 0% hasta el 8%. Puede ser decisivo a la hora de ser capaces o no de obtener una hipoteca. Sigue leyendo para saber de qué depende ese porcentaje.
  3. Gastos de notaría y registro. Si hay que hacer una previsión de gastos, lo suyo es tirar por lo alto para tener margen. Aquí puedes considerar que este punto se llevará un 2% del precio de compraventa.
  4. Tasación. Para poder darte el importe a financiar, el banco te pedirá una tasación de la casa. Aquí lo suyo es buscar una empresa de tasación que esté homologada por el banco de España. Si es así, cualquier banco está obligado por ley a aceptarte el informe. De esta forma, no nos casamos con ninguna entidad en concreto y podemos negociar los tipos una vez tengamos el informe favorable.
  5. Comisión de apertura. En este caso, debería compensarte muy mucho las condiciones que te ofrece el banco si no te elimina la comisión de apertura, que suele rondar entre el 0,5 y el 2%. Muchos bancos hoy en día ya la tienen eliminada.

Posibles deducciones o descuentos

Ahora que sabemos todos los temidos gastos a los que hay que hacer frente, vamos a ver como conseguir que esos desembolsos sean menores:

  • Podrás beneficiarte de un descuento importante si tienes menos de 35 años y tu comunidad autónoma ha aprobado ayudas para la compra de la primera vivienda. Te voy a hablar del caso que conozco. En las Islas Baleares si tienes menos de 35 años y compras tu primera casa, el ITP baja del 8% hasta el 4%. Y ojo, porque si eres menor de 30 años, ese impuesto se reduce hasta el 0%. Otra cuestión sería quién puede en su veintena llegar a plantearse comprar una casa. Pero en fin, eso es otro tema.
  • En cuanto al informe de tasación, depende de la superficie a tasar, pero si la contratamos por internet, podemos conseguir descuentos de hasta el 30%. Las empresas que yo conozco que están homologadas por el banco de España y, por lo tanto, aceptadas por todos los bancos son: Gloval, Tinsa y Sociedad de Tasación.
  • Es importante destacar la importancia de conseguir un buen informe de tasación. Obviamente esto no depende de ti, pero debes conocer que para poder llegar a financiar el 90%, la tasación deberá ser superior al precio de compraventa. Concretamente, te darán como máximo el 80% del importe de tasación o el 90% del precio de compraventa, lo que sea menor. Por ejemplo, si la casa vale 200.000€, el banco te dará el 90% o 180.000€ siempre y cuando la tasación salga igual o mayor a 225.000€ (ya que el 80% de 225.000€ = 180.000€).

A firmar arras

Una vez todos los números te cuadren con el banco y tengas, al menos, el OK de una entidad, te recomiendo que te apresures a firmar arras. Especialmente si la propiedad que intentas adquirir tiene buen precio. Las arras es un contrato privado entre comprador y vendedor que te permite tener una cierta seguridad de reserva hasta que firmes la compraventa.

Para firmar arras se suele hacer una transferencia del 10% del precio de compra. Si el comprador se echa para atrás una vez firmado, perdería ese importe. Mientras que si es el vendedor el que se retracta de dicha venta, le debería devolver el doble del importe de arras al comprador. Si bien es cierto que perder la casa de tus sueños es una decepción, recuperar un 200% de las arras depositadas ayuda a soportarlo mejor.

El riesgo proviene de no saber lo que se está haciendo.

Warren Buffet

Ya tienes toda la información para afrontar con más seguridad la firma de tu hipoteca. Espero que puedas acudir a este post llegado el momento y te ayude a conseguir las condiciones más favorables. Aunque debo avisarte de que no siempre la compra de una vivienda es la mejor inversión para ti. Debe ser una casa que puedas mantener y cuya hipoteca te permita vivir sin demasiado ahogo.

¡Nos leemos!

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